اساسنامه اجرائی مجتمع مسکونی پیامبر
بسمه تعالی
اساسنامه اجرائی مجتمع مسکونی پیامبر
بروز رسانی 30/08/1404
شرح تغییرات اساسنامه
| تاریخ اجرا | تاریخ مجمع / مصوبه | شرح تغیرات |
| خرداد 13 89 | مجمع عمومی 13 / 02 / 13 89 | تنظیم سند اولیه |
| خرداد 13 92 | مجمع عمومی 23/12/ 13 91 | تنظیم سند نهایی |
| فروردین 1401 | مجمع فوق العاده 20/12/1400 | اصلا ح و تغییر ماده های 17 و فصل 4 مقررات مالی اساسنامه |
| فروردین 1404 | مجمع فوق العاده 30/08/1404 | اصلا ح و تغییر ماده های 14 و 27 اساسنامه |
| فروردین 1404 | مجمع فوق العاده 30/08/1404 | اضافه شدن قوانین استفاده از فضای پارکینگ مشاع به ماده 59 |
مقدمه:
ساکنین مجتمع مسکونی و تجاری پیامبر برای اداره امور داخلی خود نیازمند داشتن دستورالعملی می‌باشند که بر اساس و در چارچوب آن قادر به اداره مجتمع باشند. لذا اساسنامه حاضر به این منظور تدوین شده است. ان‌شاءالله و به فضل خداوند با رعایت دقیق آن ابزار مناسبی در خدمت ساکنین مجتمع مسکونی پیامبر باشد.
فصل اول - کلیات واژه نامه
ماده ۱- واژه نامه:
- ۱-۱ مجتمع مسکونی پیامبر: مجتمعی است مسکونی و تجاری که دارای ۱۹ بلوک مجزا می‌باشد (۱۸ بلوک مسکونی و یک بلوک تجاری. جهت اختصار از این پس مجتمع نامیده میشود.
- ۱-۲ بلوک مسکونی: هر یک به طور مجزا در چهار طبقه ۸ واحدی، ۱۲ واحدی و ۱۶ واحدی تشکیل شده‌اند.
- ۱-۳ بلوک تجاری: شامل ۲۹ واحد تجاری می‌باشد.
- ۱-۴ آپارتمان: عبارت است از یک واحد مسکونی واقع در یکی از بلوک‌های مسکونی.
- ۱-۵ مالک: منظور فرد یا افرادی هستند که دارای مالکیت رسمی یک واحد آپارتمان و یا یک واحد تجاری در محل مجتمع می‌باشند.
- ۱-۶ ساکنین: ساکنین واحدهای آپارتمان‌های مسکونی یا واحد تجاری اعم از مالک یا مستاجر می‌باشند.
ماده ۲- محل مجتمع: مجتمع واقع شده است در تهران، اتوبان حکیم (غرب خیابان پیامبر مرکزی روبروی مسجد پیامبر
ماده ۳- الزامات: کلیه ساکنین طبق قانون تملک آپارتمان‌ها ملزم به رعایت مواد این اساسنامه می‌باشند.
فصل دوم - هدف
ماده ۴- هدف:
هدف داشتن محیطی مناسب زندگی و قانون‌مند، با امکانات رفاهی و خدماتی و همچنین حسن تفاهم بین ساکنین می‌باشد.
فصل سوم - ارکان مجتمع
ماده ۵- ارکان مجتمع عبارتند از:
- ۱-۵ مجمع عمومی عادی و فوق‌العاده
- ۲-۵ هیئت مدیره
- ۳-۵ مدیر عامل
- ۴-۵ شورای نمایندگان بلوک‌ها
- ۵-۵ بازرسان مجمع عمومی
- ۶-۵ هیئت داوران
ماده ۶- مجمع عمومی:
مجمع عمومی متشکل از ۲۱۲ نفر از ساکنین واحدهای مسکونی و ۲۹ نفر از ساکنین واحدهای تجاری که ملک یا اجاره نامه به نام آنها می‌باشد و هر یک عضو مجمع عمومی نامیده می‌شوند. مجمع عمومی بر دو نوع است:
مجمع عمومی عادی و مجمع عمومی فوق‌العاده و چنانچه در سایر مواد فقط مجمع عمومی ذکر شده است موضوع شامل هر دو نوع می باشد.
تبصره 1 - چنانچه یک واحد مسکونی یا تجاری بیش از یک مالک داشته باشد و همه آنها در آن واحد ساکن باشند با توافق بین خود یکی را به عنوان عضو مجمع انتخاب و به هیئت مدیره معرفی می نمایند.
تبصره 2 - هر عضو مجمع دارای یک رای در مجمع عمومی عادی یا فوق العاده می باشد.
ماده ۷- وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی:
وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی عبارتند از:
- ۱-۷ انتخاب هیئت مدیره، بازرسان و داوران
- ۲-۷ بررسی صورت حساب مالی سالیانه و تصویب ترازنامه
- ۳-۷ تصویب بودجه سالیانه پیشنهادی که از طرف هیئت مدیره تنظیم گردیده است.
- ۴-۷ تعیین و تصویب میزان شارژ ماهیانه اعضای مجتمع برای یکسال
- ۵-۷ اتخاذ تصمیم در مورد میزان اندوخته‌های مالی و یا کمبود اعتبارات
- ۶-۷ اتخاذ تصمیم در مواردی که در دستور کار مجمع عمومی عادی قرار دارد
تبصره 3 - دستور جلسه مجمع عمومی عادی حداقل ۱۵ روز قبل از تشکیل جلسه از سوی هیئت مدیره به ساکنین یا نماینده بلوک‌ها اعلام میشود.
تبصره 4 - بحث خارج از دستور جلسات در مجمع عمومی ممنوع می‌باشد.
ماده ۸- مجمع عمومی عادی سالی یکبار حداکثر تا پایان خرداد ماه با دعوت هیئت مدیره )حداقل یک‌ماه قبل در محلی که در دعوت‌نامه قید خواهد شد (تشکیل میشود.
تبصره 5 - برای شرکت در جلسات مجمع عمومی داشتن دعوت‌نامه الزامی است.
ماده ۹- با توجه به اینکه ماهیت بلوک‌های مسکونی با بلوک تجاری متفاوت است؛ جهت سهولت در امر تصمیم‌گیری، مجمع عمومی میتواند اختیار اداره نمودن امور بلوک تجاری را به ساکنین آنها واگذار نماید و در این صورت مصوبات ماده ۷ فقط برای بلوک‌های مسکونی نافذ خواهد بود.
ماده ۱۰- مصوبات مجمع عمومی با اکثریت آراء معتبر و از سوی هیئت مدیره لازم‌الاجرا خواهد بود.
ماده ۱۱- جلسات مجمع عمومی با حضور نصف بعلاوه یک اعضا یا نمایندگان آنها رسمیت خواهد یافت. در صورتیکه تعداد شرکت کنندگان به حد نصاب فوق نرسد برای بار دوم به فاصله 15 روز دعوت مجدد از سوی هیئت مدیره به عمل خواهد آمد. در این صورت با هر تعداد شرکت کننده، جلسه مجمع عمومی رسمیت خواهد یافت.
ماده ۱۲- جلسات مجمع عادی و فوق‌العاده توسط هیئت رئیسه پنج نفره که در هر جلسه توسط اعضای مجمع از بین خود انتخاب می‌شوند اداره میشود. و هیئت رئیسه بین خود یک نفر رئیس ، یک نفر نایب رئیس ، یک نفر منشی و دو نفر ناظر انتخاب میکنند.
ماده ۱۳- از مذاکرات و اجتماعات مجمع عمومی توسط هیئت رئیسه صورتجلسهای تنظیم و جهت اجرا به هیئت مدیره ابلاغ خواهد شد.
تبصره 6 - اسامی حاضرین در جلسات مجمع عمومی لیست شده و به امضاء آنها خواهد رسید و در اختیار هیئت رئیسه مجمع به عنوان یکی از اسناد مجمع عمومی قرار داده خواهد شد.
تبصره 7 - تصمیمات مجمع عمومی ظرف مدت حداکثر ده روز از تاریخ دریافت توسط هیئت مدیره به ساکنین ( اعم از حاضرین و غایبین ) ابلاغ خواهد شد.
ماده ۱۴- مجمع عمومی فوق‌العاده:
مجمع عمومی فوق‌العاده: مجمع عمومی فوق‌العاده وظیفه تغییرات اساسنامه بازنگری یا لغو مصوبات مجمع عمومی و یا مواردی که در وظایف و اختیارات مجمع عمومی عادی نمی‌باشد را برعهده دارد.
ماده ۱۵- هر زمان هیئت مدیره و یا بیست درصد ٪۲۰ از ساکنین و یا نصف+۱ نفر از نمایندگان بلوک‌ها لازم بدانند برای مجمع عمومی فوق‌العاده از طریق هیئت مدیره دعوت از اعضا به عمل خواهد آمد. این مجمع فقط به مسائلی که در دستور جلسه قراردارد رسیدگی خواهد نمود.
تبصره 8 - در صورتیکه هیئت مدیره ضرف مدت 10 روز از تاریخ درخواست کتبی اشخاص ذکر شده در ماده 15 از دعوت مجمع عمومی فوق العاده خودداری نماید و دستور جلسه پیشنهادی مغایر با مفاد اساسنامه نباشد و مورد تایید شواری نمایندگان و بازرسان باشد، شورای مذکور راسا میتواند اقدام به دعوت مجمع عمومی نماید.
ماده ۱۶- مصوبات مجمع عمومی عادی و فوق‌العاده مطابق مقررات و مفاد اساسنامه از طرف کلیه مالکین و ساکنین اعم از حاضر و غایب نافذ و لازم‌الاجراست.
تبصره 9 - هر یک از مالکین چنانچه به هر علت قادر به شرکت در جلسه مجمع نباشد میتواند نمایندگی به یک مالک دیگر و یا همسر و فرزند خود ( فقط یکی از آنها) بدهد و هر یک از مالکین حداکثر میتواند نماینده یک نفر دیگر از اعضا باشند و به تعداد داشتن نمایندگی صاحب رای خواهند بود.
ماده ۱۷- هیئت مدیره
هیئت مدیره مرکب از پنج ۵ نفر عضو اصلی و دو ۲ نفر عضو علی‌البدل است که با رأی اکثریت ارای کتبی ومخفی حاضرین در جلسه مجمع عمومی عادی از بین مالکین که حداقل شش ماه در مجتمع سکونت دارند برای مدت یکسال انتخاب می‌شوند.
با توجه به تعداد 18 بلوک مسکونی اعم از 2 و3 و4 خوابه ، هر 8 واحد مسکونی هر ساله یک ماه قبل از برگزاری مجمع عمومی سالیانه یکنفر از مالکین ساکن در ورودی یا بلوک 8 واحدی را به انتخاب ساکنین آن واحد به هیئت مدیره وقت بعنوان نماینده (بلوک،ورودی) به صورت کتبی با امضاء ساکنین معرفی می نمایند. و در خصوص ورودی 4 واحدی ( چهار خوابه) هر دو سال یکبار به شرح فوق اقدام خواهد شد.
اسامی افراد معرفی شده که 27 نفر می باشد در روز برگزاری مجمع عمومی طی لیست به همراه معرفی نامه به هیئت رئیسه مجمع تحویل خواهد شد و در هنگام برگزاری رای گیری در تابلوی انتخابات نوشته میشود و حاضرین با برگه آرائ تحویل شده نسبت به انتخاب اعضائ هیئت مدیره ، بازرس ، داور افراد اصلح را انتخاب و معرفی می نمایند.
هیئت مدیره قبلی به مدت یک ماه در کنار هیئت مدیره منتخب به جهت راهنمایی و تشریک مساعی همکاری نموده و در این مدت اسناد و مدارک و سایر موارد را با حضور بازرسان طی صورتجلسه به هیئت مدیره منتخب تحویل می نمایند.
هیئت مدیره پس از پایان سال مالی تا برگزاری مجمع عمومی و انتخاب اعضای جدید هیئت مدیره مسئولیت اداره مجتمع مسکونی را بعهده خواهد داشت.
تبصره 10 - عضو هیئت مدیره می‌بایست حداقل ۲۵ سال سن داشته باشد.
تبصره 11 - انتخاب اعضای اصلی و علی‌البدل هیئت مدیره در دوره‌های بعدی بلامانع است.
تبصره 12 - عضو مجمعی که کاندید هیئت مدیره است بایستی ضمن موافقت خود با کاندید شدن برنامه های خود را به مجمع اعلام نماید.
تبصره ۱۳ - همسر و فرزند اعضای مجمع می‌توانند کاندید هیئت‌مدیره شوند، مشروط بر اینکه نمایندگی از عضوی برای حضور در جلسه مجمع را داشته باشند و خود عضو غایب باشد.
ماده ۱۸- در صورت استعفا، فوت یا غیبت بدون عذر موجه در ۴ جلسه هیئت‌مدیره متوالی و یا ۶ جلسه غیرمتوالی در مدت یکسال و یا ۴ ماه به هر علت دیگری، یکی از اعضای اصلی هیئت‌مدیره قادر به ادامه عضویت نباشد، عضو علی‌البدل که از لحاظ تعداد آراء مکتسبه در انتخابات هیئت‌مدیره بیشتر است، جانشین وی خواهد گردید.
تبصره ۱۴ - چنانچه براثر عوامل ذکر شده در ماده ۱۸ تعداد اعضای اصلی برکنار شده به قدری باشد که در نهایت پس از جذب اعضای علی‌البدل تعداد آنها به کمتر از سه نفر برسد بلافاصله مجمع عمومی فوق‌العاده به دعوت سایر اعضای هیئت‌مدیره تشکیل و نسبت به انتخاب کسر هیئت‌مدیره و علی‌البدل برای مدت باقی‌مانده از دوره اقدام خواهد شد.
ماده ۱۹- هیئت‌مدیره پس از انتخاب در اولین جلسه از بین خود یک نفر را به عنوان رئیس هیئت‌مدیره، یک نفر نایب رئیس و یک نفر خزانه‌دار انتخاب می‌نماید.
ماده ۲۰- هیئت‌مدیره حداقل هفته‌ای یکبار بایستی جلسه تشکیل دهد.
تبصره ۱۵ - اداره جلسات هیئت‌مدیره با رئیس و در غیاب او با نایب رئیس خواهد بود.
ماده ۲۱- وظایف اعضای هیئت‌مدیره:
- ۲۱-۱ رئیس هیئت‌مدیره وظیفه اداره کردن جلسات، تنظیم گزارش جهت مجمع، پاسخگویی به مجمع و سایر مواردی که هیئت‌مدیره به وی محول می‌نماید.
- ۲۱-۲ نایب رئیس ضمن عضویت در هیئت‌مدیره مسئولیت تنظیم صورتجلسات هیئت‌مدیره را به عهده دارد و برای این منظور دفتری تحت عنوان مصوبات هیئت‌مدیره ایجاد و ثبت مصوبات با ذکر تاریخ و شماره به امضاء اعضا حاضر خواهد رسید. او نیز در غیاب رئیس و همچنین در غیاب رئیس وظایف وی را عهده‌دار می‌باشد و سایر مواردی که هیئت‌مدیره به وی محول می‌نماید.
- ۲۱-۳ خزانه‌دار مسئولیت امور مالی مجتمع را عهده‌دار می‌باشد. تنظیم صورت‌های مالی، تنظیم بودجه پیشنهادی، کنترل دریافتی‌ها و هزینه‌ها و سایر مواردی که هیئت‌مدیره به وی محول می‌کند.
ماده ۲۲- در صورت اتمام دوره قانونی هیئت‌مدیره و عدم انجام انتخابات به هر علت، هیئت‌مدیره مسئول اداره امور مجتمع تا انتخابات هیئت‌مدیره جدید خواهد بود.
ماده ۲۳- هیئت‌مدیره موظف است حداقل یک ماه قبل از اتمام مدت دوره قانونی خود، از اعضای مجمع عمومی برای انتخاب اعضای جدید هیئت‌مدیره دعوت به تشکیل جلسه نماید.
ماده ۲۴- پس از انتخاب هیئت‌مدیره جدید، هیئت‌مدیره قبلی موظف است حداقل یک هفته قبل از پایان دوره قانونی، اسناد، مدارک، دفاتر، تجهیزات، لوازم محل کار و سایر موارد را با حضور بازرس یا طی صورتجلسهای به هیئت‌مدیره جدید تحویل نمایند تا پایان مدت قانونی خود به‌طور موازی با هیئت‌مدیره جدید جهت انتقال اطلاعات و سایر موارد همکاری خواهند نمود.
ماده ۲۵- رسمیت جلسات هیئت‌مدیره موکول به حضور حداقل ۳ نفر از اعضای اصلی خواهد بود و موضوعات با رأی ۲ نفر به نفع حاضرین تصویب خواهد شد.
ماده ۲۶- اعضای هیئت‌مدیره باید شخصاً در جلسات شرکت نمایند و هیچگونه وکالت یا نمایندگی جهت شرکت در جلسات نافذ نخواهد بود.
ماده ۲۷- فقط اعضای اصلی هیئت‌مدیره از پرداخت شارژ ماهیانه عادی (موضوع بند ۷-۴ از ماده ۷) تا پایان دوران عضویت در هیئت‌مدیره در صورت عدم استخدام مدیر عامل یا مدیر اجرایی معاف خواهند بود.
ماده ۲۸- شرکت بازرسین، داوران، نمایندگان بلوک‌ها و مدیر عامل (به‌صورت دعوت از سوی هیئت‌مدیره و یا با تقاضای خود) در جلسات هیئت‌مدیره بدون داشتن حق رأی بلامانع است.
ماده ۲۹- وظایف هیئت‌مدیره عبارت است از:
- ۲۹-۱ انتخاب مدیرعامل (مدیر عامل میتواند از بین اعضای مجمع و یا خارج از آن باشد مشروط بر اینکه عضو اصلی یا علی‌البدل هیئت‌مدیره، بازرس و یا داور نباشد).
- ۲۹-۲ بررسی و تصویب ضوابط به کار گماردن کارکنان مورد نیاز.
- ۲۹-۳ اعطای مجوز به مدیرعامل جهت عقد قرارداد با شرکت‌های انتخاب شده به‌وسیله هیئت‌مدیره جهت فعالیت‌های اجرایی مجتمع.
- ۲۹-۴ تعیین حقوق ماهیانه مدیرعامل.
- ۲۹-۵ اعطای مجوز به مدیرعامل به منظور گماردن کارکنان مورد نیاز مجتمع با قید تعداد و مشخصات فردی.
- ۲۹-۶ بررسی پیشنهادات مدیرعامل و تصویب آنچه که به صلاح و نفع مجتمع است.
- ۲۹-۷ نظارت مستمر بر عملکرد مدیرعامل.
- ۲۹-۸ تنظیم گزارش عملکرد سالیانه به منظور تسلیم به مجمع عمومی عادی.
- ۲۹-۹ بررسی و اتخاذ تصمیم نسبت به پیشنهادات رسیده از سوی اعضای مجمع (ساکنین) و شورای نمایندگان بلوک‌ها.
- ۲۹-۱۰ بررسی و تایید بودجه سالیانه پیشنهادی مدیرعامل و تسلیم آن به مجمع عمومی عادی جهت تصویب.
- ۲۹-۱۱ ارائه ترازنامه سالیانه مجمع عمومی جهت تصویب.
- ۲۹-۱۲ برکناری و لغو قرارداد استخدام مدیرعامل.
- ۲۹-۱3 اقامه دعوی حقوقی و جزایی و غیره مربوط به مجتمع در مراجع اداری و انتظامی و ضایی و انتخاب وکیل جهت دفاع از حقوق مجتمع
- ۲۹-۱4 ارائه بیلان مالی جهت اطلاع ساکنین به صورت هر سه ماه یک بار
- ۲۹-۱5 نظارت عالیه و عمومی بر فعالیت مجتمع
ماده ۳۰- وظایف مدیرعامل عبارت است از:
- ۱-۳۰ اجرای مصوبات هیئت مدیره.
- ۲-۳۰ تشکیل جلسات (حداقل ماهی یکبار با نمایندگان بلوک‌ها جهت آگاهی بیشتر از توافقات و مشکلات مجتمع.
- ۳-۳۰ نظارت بر عملکرد کارکنان نگهبانی و شرکت‌های طرف قرارداد مجتمع.
- ۴-۳۰ به‌کارگیری کارکنان مورد نیاز مجتمع پس از تصویب هیئت مدیره.
- ۵-۳۰ ایجاد زمینه و بستر برای مشارکت ساکنین در امور اجرایی و رفاهی مجتمع.
- ۶-۳۰ پیگیری جهت وصول شارژ ماهیانه ساکنین ( چنانچه هر کدام از ساکنین راس موعد مقرر نسبت به پرداخت هزینه اشتراک ماهیانه خود اقدام ننماید مدیرعامل بادادن تذکر کتبی و ده روز مهلت نسبت به وصل آن اقدام خواهد نمود اگر باز هم فردی اقدام به پرداخت آن ننماید مدیر عامل مراتب را کتبا به رییس هیئت مدیره گزارش نموده تا طبق قانون تملک آپارتمان ها مراحل قانونی توسط هیئت مدیره به عمل آید
- ۷-۳۰ پرداخت به موقع هزینه‌ها و انجام تعهدات.
- ۸-۳۰ پیش بینی و تهیه لیست و خرید قطعات یدکی مورد نیاز که باید از طریق شرکت‌های طرف قرارداد و یا شرکت‌ها و سازمان‌های دولتی انجام شود.
- ۳۰-۹ بازدید از تاسیسات و مشاعات بلوک‌ها و ارائه گزارش آن به هیئت مدیره.
- ۳۰-۱۰ برآورد هزینه کل سالیانه مجتمع و ارائه آن به هیئت مدیره.
- ۳۰-۱۱ ارائه پیشنهادات لازم به هیئت مدیره در زمینه ارتقاء رفاه ساکنین
توضیح: هرگونه کاهش و یا افزایش اختیارات مدیر عامل فقط با تصویب مجمع عمومی معتبر خواهد بود
تبصره ۱۶ - در صورتی که مدیرعامل خارج از وظایف و اختیارات خود در قبال اشخاص حقیقی و حقوقی برای مجتمع تعهدی ایجاد نماید، تعهد شخصی وی محسوب می‌گردد و مجتمع هیچگونه مسئولیتی در این مورد نخواهد داشت.
تبصره ۱۷ - در صورتی که مدیرعامل به هر علت از انجام وظیفه منصرف گردد تا انتخاب مدیرعامل جدید که نباید از 20روز تجاوز نماید، یکی از اعضای هیئت مدیره (با انتخاب هیئت مدیره ) وظایف مدیرعامل را عهده‌دار خواهد بود.
تبصره ۱۸ - بعد از انتخاب مدیرعامل، طی حکمی از سوی رئیس هیئت مدیره شرح وظایف برابر ماده ۳۰ به وی ابلاغ میشود.
ماده ۳۱- بازرسان:
مجمع عمومی 2 نفر را به عنوان بازرسان اصلی و یک نفر را به عنوان بازرش علی‌البدل برای مدت یک سال از بین مالکین انتخاب خواهد نمود.
تبصره ۱۹ - انتخاب مجدد بازرسان بلامانع است.
ماده ۳۲- وظایف بازرسان عبارت از:
- ۳۲-۱ نظارت بر نحوه کار و فعالیت هیئت مدیره و مدیرعامل (در صورت مشاهده خلاف یا سهل‌انگاری، مسأله را کتباً به رئیس هیئت مدیره گزارش خواهند نمود.
- ۳۲-۲ بررسی دارایی‌ها، صورت‌حساب‌ها، اسناد و عملکرد هیئت مدیره به‌طور متناوب.
- ۳۲-۳ بررسی بیلان سالیانه به‌طوری که دو هفته قبل از تشکیل مجمع عمومی سالیانه گزارش خود را به رئیس هیئت مدیره تسلیم و در مجمع عمومی مطرح گردد.
تبصره ۲۰ - هرگاه یکی از بازرسان استعفا دهد یا به هر علت از انجام وظیفه منصرف گردد، بازرس علی‌البدل جانشین او خواهد گردید.
ماده ۳۳- شورای نمایندگان بلوک‌ها:
به منظور ارتباط دائم بین ساکنین و هیئت مدیره و همچنین همکاری با هیئت مدیره در اداره امور مجتمع، شورایی به نام شورای نمایندگان بلوک‌ها تشکیل می‌گردد. اعضای این شورا، یک نفر از هر بلوک می‌باشند.
ماده ۳۴- ساکنین هر بلوک از بین خود یک نفر را که علاقمند و آشنا به مسائل مجتمع می‌باشد به عنوان نماینده بلوک برای مدت مشخص انتخاب و وی را کتباً به هیئت مدیره معرفی می‌نماید.
تبصره ۲۱ - انتخاب مجدد نماینده هر بلوک بلامانع است.
تبصره ۲۲ - در صورت استعفا و یا هر علت دیگری که نماینده بلوک نتواند انجام وظیفه نماید، ساکنین بلوک بنا به دعوت نماینده مستقفی بلافاصله یک نفر دیگر را به عنوان جانشین وی انتخاب و به هیئت مدیره معرفی می‌نمایند.
تبصره ۲۳ - نمایندگان هر بلوک درصورت ضرورت ماهی یکبار با ساکنین بلوک جلسه تشکیل داده و نظرات و پیشنهادات مورد نظر را بررسی و پس از تایید مراتب را کتباً به شورای نمایندگان بلوک اعلام می‌دارند.
ماده ۳۵- شورای نمایندگان بلوک‌ها هر ماه یک بار با حضور مدیر عامل تشکیل جلسه داده و تصمیمات متخذه و پیشنهادات نهایی را کتباً به هیئت مدیره ارائه خواهد نمود.
ماده ۳۶- جهت اداره جلسات شورای نمایندگان بلوک‌ها، اعضای شورا در اولین جلسه هر سال شمسی برای مدت یکسال از بین خود یک نفر را به عنوان رئیس جلسه و یک نفر را به عنوان منشی جلسات انتخاب میکنند. منشی موظف است که خلاصه مذاکرات و صورتجلسات را در دفتر مخصوص ثبت و به اعضای شورا برساند.
ماده ۳۷- جهت هماهنگی بین نظرات هیئت مدیره و شورای نمایندگان بلوک‌ها اعضای هیئت مدیره می‌توانند در جلسات شورا شرکت نمایند.
ماده ۳۸- وظایف شورای نمایندگان بلوک‌ها:
- ۳۸-۱ شورا به عنوان بازوی توانای هیئت مدیره بوده و در مورد هیئت مدیره شریک آنان را خواستار گردند می‌باید از هرگونه کوشش و سعی در راه رفع مشکل دریغ نورزند.
- ۳۸-۲ تماس دائم با هیئت مدیره و مدیرعامل به منظور آگاهی از کیفیت و نحوه اداره مجتمع.
- ۳۸-۳ به اطلاع رساندن مصوبات هیئت مدیره به ساکنین.
- ۳۸-۴ سعی در ایجاد محیط مناسب زندگی و ایجاد حسن همکاری بین ساکنین بلوک.
ماده ۳۹- وظایف نماینده بلوک به شرح زیر می‌باشد:
- ۳۹-۱ گوشزد نمودن مسائلی که بر خلاف عرف و آداب زندگی آپارتمانی و مجتمع مسکونی می‌باشد به ساکنین بلوک.
- ۳۹-۲ بازدید متناوب از مشاعات بلوک، پشت بام، موتورخانه و سایر تاسیسات.
- ۳۹-۳ همکاری با مدیرعامل جهت وصول شارژ ماهیانه ساکنین بلوک.
- ۳۹-۴ مدیریت داخل بلوک، اخذ شارژ داخل بلوک، انجام هزینه‌های لازم مرتبط با بلوک و آنچه که به بلوک مرتبط میشود را عهده‌دار می‌باشد.
ماده ۴۰- ترمیم و رفع توافق فنی داخل آپارتمان‌ها به عهده ساکنین بوده و باید رأساً نسبت به رفع آنها اقدام نمایند.
ماده ۴۱- هیئت مدیره میتواند با مشورت نمایندگان بلوک‌ها از تخصص ساکنین در مسائل فنی و تخصصی حقوقی، مالی، برق، و تاسیسات کشاورزی و ساختمان و امثال آن استفاده نماید.
ماده ۴۲- هیئت داوران:
هیئت داوران مسئولیت رفع اختلاف که در زمینه اجرای مفاد این اساسنامه بین مجریان پیش آید را عهده‌دار می‌باشند و همچنین در موارد اختلاف بین اعضای هیئت مدیره و یا بین بازرسان و اعضای هیئت مدیره داوری می‌نمایند.
ماده ۴۳- مجمع عمومی از بین ساکنین ۲ نفر صاحب نظر و مطلع در امور قضائی و فنی را به عنوان داوران اصلی و ۱ نفر را به عنوان علی‌البدل به منظور حل اختلافات به مدت یک سال از بین ساکنین انتخاب می‌نماید.
تبصره ۲۴ - انتخاب مجدد داوران بلامانع است.
تبصره ۲۵ - در صورت استعفا و یا به هر علت دیگر هر کدام از داوران اصلی برکنار شود داور علی‌البدل جانشین وی خواهد شد.
ماده ۴۴- کلیه ساکنین مجتمع داوران منتخب مجمع عمومی را به عنوان داور مرضی‌الطرفین و دارای حق پذیرش، قبول و داوری و رای آنان را در ارتباط قضائی، قطعی و لازم‌الاجرا می‌دانند.
ماده ۴۵- چنانچه هریک از طرفین اختلاف از اجرای رای صادره استنکاف نمایند، میتواند به مراجع قانونی مراجعه نماید.
ماده ۴۶- هر نوع هزینه طرح و بررسی دعاوی به عهده طرف مختلف است.
فصل چهارم: مقررات مالی
شروع سال مالی در دوره ها از تاریخ 1 فروردین لغایت 29 اسفند مطابق با پایان همان سال خواهد بود و بودجه مصورت مجمع عمومی بر این بنا خواهد بود.
شارژ دریافتی در 3 ماه اول سال به صورت علی الحساب مطابق با بودجه مصوب شده سال قبل خواهد بود که بعد از مصوب شدن بودجه دوره آتی ، ما به تفاوت 3 ماه قبل ابتدای سال توسط ساکنین الزام به وصل خواهد بود.
ماده ۴۷- کلیه وجوه دریافتی از ساکنین و سایر درآمدهای مجتمع به حساب جاری که به همین منظور توسط هیئت مدیره گشوده خواهد شد، واریز می‌گردد. حق برداشت از حساب فوق به دو امضاء از سه امضاء رئیس هیئت مدیره، مدیرعامل و یا یکی دیگر از اعضای هیئت مدیره و خزانه‌دار که در هر حال امضاء خزانه‌دار ثابت خواهد بود، معتبر است.
ماده ۴۸ - کلیه پرداخت‌های هیئت‌مدیره با تنظیم سند انجام خواهد گردید.
ماده ۴۹ - مبلغی وجه نقد که میزان آن را هیئت‌مدیره مشخص می‌نماید به‌عنوان تنخواه‌گردان در اختیار مدیرعامل خواهد بود که با دستور کتبی رئیس هیئت‌مدیره و تنظیم سند قابل هزینه می‌باشد.
ماده ۵۰ - دستور پرداخت تعهدات مجتمع با امضاء مشترک رئیس هیئت‌مدیره و مدیرعامل معتبر است.
ماده ۵۱ - فعالیت‌های غیرجاری از قبیل نصب تابلو و تجهیزات ایمنی، حفاظتی و تزئینی در مشاعات با تصویب هیئت‌مدیره و اجرای آن توسط مدیرعامل قابل انجام می‌باشد.
ماده ۵۲ - سقف خرید اجناس و وسایل و انعقاد هر نوع قرارداد بدون استعلام بها، و همچنین برای خرید از طریق استعلام بها و از طریق مناقصه را در هر سال هیئت‌مدیره مشخص می‌نماید.
تبصره 26 - هر نوع خرید از سازمان‌های دولتی و وابسته به دولت و انحصاری بدون استعلام بها و مناقصه مجاز خواهد بود.
ماده ۵۳ - هزینه‌هایی که به عهده هیئت‌مدیره می‌باشد عبارتند از:
- ۵۳-۱ هزینه نگهداری و حفاظت تاسیسات آب، فاضلاب و برق مشاعات.
- ۵۳-۲ هزینه مراقبت و نگهداری فضای سبز و درختکاری و گل‌کاری محوطه.
- ۵۳-۳ هزینه برق، مشاعات و آب مجتمع.
- ۵۳-۴ پرداخت حق‌الزحمه پرسنل و دستمزد کارگران مجتمع.
- ۵۳-۵ هرگونه مالیات و عوارضی که به قسمت‌های مشترک مجتمع تعلق می‌گیرد.
- ۵۳-۶ هزینه خرید ملزومات و قطعات یدکی مورد نیاز اعم از مصرفی و غیرمصرفی.
- ۵۳-۷ سایر هزینه‌هایی که به تشخیص مجمع عمومی پرداخت آنها با ساکنین می‌باشد.
- ۵۳-۸ هزینه تهیه ملزومات و وسایل ایمنی، حفاظتی و روشنایی زیست نگهبانان و یا نگهبانانی که به‌طور شیفتی مشغول انجام وظیفه می‌باشند.
تبصره ۲7 - هر نوع خسارت به مشاعات مجتمع به عهده واردآورنده بوده و پس از برآورد اخذ و جبران خواهد گردید.
ماده ۵۴ - خزانه‌دار (مسئول امور مالی) موظف است هر ماهه میزان درآمد و هزینه‌های قطعی مجتمع را به هیئت‌مدیره گزارش نماید.
ماده ۵۵ - هیئت‌مدیره می‌بایست در مصرف اعتبارات اتخاذ نماید که حداقل هر ساله ۵٪ از درآمدها (مستمر و غیرمستقیم) سالیانه مجتمع را به‌عنوان اندوخته جهت هزینه تعمیرات اساسی دستگاه‌های فنی و استهلاک کلی ساختمان‌ها و تاسیسات عمومی صرفه‌جویی و در حساب بانکی جداگانه ذخیره نموده تا عندالزوم مورد استفاده قرار گیرد.
ماده ۵۶ - هیئت‌مدیره می‌بایست اندوخته‌های مالی را به‌عنوان سپرده به نام مجتمع به بانک منتقل نماید تا از مزایای آن استفاده گردد. هرگونه نقل و انتقال سپرده با امضاء رئیس هیئت‌مدیره و یکی از اعضای هیئت‌مدیره و مدیرعامل بدون حضور خزانه‌دار نباید انجام پذیرد.
ماده ۵۷ - اعتبارات کلیه هزینه‌های مندرج در ماده ۵۳ از محل شارژ ماهیانه که توسط مجمع عمومی تصویب شده است می‌باشد.
تبصره 28 - کلیه ساکنین ملزم به پرداخت هزینه شارژ ماهیانه مصوب مجمع عمومی می‌باشند.
تبصره 29 - پرداخت شارژ ماهیانه از طرف ساکنین هر ماه حداکثر تا دهم همان ماه به‌طریق تعیین‌شده از سوی هیئت‌مدیره پرداخت و رسید دریافت خواهد گردید. با اینکه مستقیماً تحویل خزانه‌دار گردیده و رسید دریافت می‌گردد، در پرداخت حق شارژ ماهیانه به استناد ماده ۱۰ و تبصره‌های آن در قانون تملک آپارتمان به شرح زیر اقدام خواهد شد.
ماده ۱۰ (اصلاحی و الحاقی مصوب ۱۳۵۸/۱۱/۱۴ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران): در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت داوران به‌وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود. هرگاه مالک با استفاده‌کننده ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپردازد هیئت‌مدیره میتواند به تشخیص خود و یا با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوتینگ، تهیه مطبوع، آب‌گرم، برق، گاز و غیره خودداری کنند و در صورتیکه مالک با استفاده‌کننده همچنان اقدام به پرداخت نکند، هیئت‌مدیره از طریق حساب نماینده اداره ثبت محل وقوع آپارتمان تقاضای هیئت‌مدیره برای وصول وجه مورد بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرایی اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال هیئت‌مدیره موظف می‌باشد که به محض وصول وجه مورد مطالبه، به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام نماید.
تبصره 30 - چنانچه یک واحد خالی از سکنه باشد، مالک یا مالکین آن ملزم به پرداخت شارژ ماهیانه می‌باشند.
فصل پنجم مالکیت اختصاصی و مالکیت عمومی
ماده ۵۸ - مالک هر واحد ساختمانی حق استفاده کامل از آن واحد را دارد و بنا به میل و سلیقه خود میتواند قسمت‌هایی را که در اختیار دارد مورد استفاده قرار دهد مشروط بر اینکه به حق سایر مالکین یا منافع آنها لطمه وارد نیاورده و اقدامی نکند که به استحکام ساختمان و یا حفظ وضعیت و هماهنگی آن صدمه‌ای وارد شود. بر اساس قوانین جاری کشور حدود اختیارات و حقوق و وظایف مالکین نسبت به قسمت‌های اختصاصی به شرح ذیل خلاصه میشود مگر اینکه قوانین موضوعه موارد دیگری را نیز تصریح کرده باشد:
الف) مالک هر واحد اختصاصی میتواند به میل خود در داخل آن واحد تغییراتی بدهد.
ب) هرگونه تغییر در اسکلت ساختمان و تمامی خارجی حتی تغییر رنگ نما مجاز نبوده و در صورت ضرورت با تصویب لااقل چهار پنجم مالکین مجتمع در مجمع عمومی امکان‌پذیر است و در چنین مواردی پس از تصویب مجمع تغییرات می‌بایستی تحت نظارت و مسئولیت مهندس یا معمار منتخب نمایندگان صورت گیرد.
پ) کلیه آپارتمان‌ها به منظور سکونت مورد استفاده بوده و مالکین متعهد هستند از ایجاد مراکز کار و تجارت در محل آپارتمان‌های خود به هر شکل خودداری کنند.
ت) نصب و الحاق و استقرار هر نوع اشیاء اعم از البسه، تابلو و وسایل منزل و غیره در نمای خارجی (بخش جنوبی) ممنوع می‌باشد.
ث) در صورتی که مالکین و ساکنین غیبت طولانی داشته باشند می‌بایست کلید آپارتمان خود را با اطلاع نماینده بلوک به شخص مورد اعتماد خود بسپارند تا در صورت ضرورت ورود به آپارتمان امکان‌پذیر باشد. در غیر این صورت هر مالک مسئول جبران ضررهایی است که احتمالاً از ملک او ناشی شده باشد البته چنانچه خسارت وارده ناشی از نواقص اشکال سیستم و تاسیسات ساختمان نباشد.
ج) برای جلوگیری از چکه و ریزش آب، لوله‌کشی و شیرهای آب باید سالم نگهداری شود و اگر نیاز به تعمیر دارد با پیگیری بدون تاخیر جهت انجام تعمیرات قسمت‌های مشترک به هیئت‌مدیره رجوع شود در صدمات اختصاصی مالکین با ساکنین در واحد می‌بایست رأساً و بدون وقفه اقدام نمایند.
چ) از قرار دادن اشیائی که وزن آنها بیش از تحمل کف قسمت‌های اختصاصی است باید خودداری شود.
ح) مالکین یا ساکنین نباید تحت هیچ شرایطی مواد منفجره که ایجاد انفجار یا آتش‌سوزی می‌نماید در آپارتمان نگهداری نمایند. همچنین نگهداری گربه و سایر حیوانات در صورتی جایز است که سبب آسایش همسایگان نشود.
خ) هر مالک می‌بایست با هزینه خود ملک اختصاصی را نگهداری نماید (به استثنای مشترکات عمومی که با هزینه هیئت‌مدیره نگهداری و مرمت میشود.
د) با تصویب هیئت‌مدیره می‌توان دو یا چند آپارتمان را در صورتی که به استحکام و موجودیت نمای خارجی ساختمان لطمه‌ای وارد نیاورد به هم متصل ساخت ولی هیچ آپارتمانی را نمی‌توان به چند قسمت تقسیم نمود و به طور کلی هرگونه تغییر با رعایت بند الف همین ماده انجام میشود.
ذ) نصب هرگونه آنتن غیرمجاز در نمای خارجی ساختمان ممنوع است.
ماده ۵۹ - حقوق و وظایف مالکین نسبت به قسمت‌های عمومی و طرز استفاده از آنها:
مالکین و ساکنین آپارتمان‌ها حق استفاده از قسمت‌های عمومی، محوطه فضای سبز و امثال آن را مطابق آیین‌نامه‌ای که مدیرعامل یا رئیس هیئت‌مدیره به تصویب هیئت‌مدیره می‌رساند خواهند داشت ولی در هر صورت رعایت نکات زیر الزامی است:
الف) هیچ‌یک از مالکین و مستأجران نمی‌توانند راه ورودی ساختمان‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، و معابر عمومی را مسدود سازند و یا در آنها اشیایی بگذارند.
ب) قرار دادن اشیاء و مواد کثیف و بدبو در قسمت‌های مشاع مجاز نمی‌باشد.
پ) مالکین و ساکنین متعهد به رعایت نظم و اخلاق حسنه هستند و موظفند انجام خدماتی را که مربوط به آنها است محترم شمرده و تحمل نمایند.
ت) ریختن خاکروبه و مواد مسدود کننده در مجرای فاضلاب که مخصوص این کار نمی‌باشد ممنوع است.
ث) نگهداری حیوانات و پرندگان در داخل آپارتمان به‌طوری که مزاحمت دیگران را فراهم ننماید اشکالی ندارد. لیکن هیچ‌یک از مالکین و مستأجران نمی‌توانند هیچ نوع حیوان و یا پرنده‌ای را در پشت بام یا اماکن مشاع نگهداری و یا به پرواز درآورند.
ج) قانون استفاده از فضای پارکینگ مشاع ومشترک ( مصوبه مجمع فوق العاده 1404)
پارک خودرو تنها در محل‌های تعیین‌شده مجاز است.
خودروها باید به نحوی پارک شوند که مسیر عبور مسدود نشود.
در صورت وجود فضای پارک خالی امکان استفاده خودروی میهمان از فضای مشاع مجاز است.
واحد های دارای پارکینگ سندی مکلفند برای اولین خودرو خود از پارکینگ سندی استفاده نماید و استفاده از فضای مشاع برای خودرو دوم مجاز خواهد بود. حضور همزمان بیش از دو خودرو در مجتمع برای هر واحد دارای پارکینگ سندی غیر مجاز است.
واحد های فاقد پاکینگ سندی فقط برای یک خودرو حق استفاده از فضای مشاع را دارد. حضور بیش از یک خودرو در مجتمع برای واحد های فاقد پارکینگ سندی غیر مجاز است.
اجاره یا انتقال امتیار استفاده از پارکنیگ مشاع به غیر تحت هر شرایطی ممنوع است. ساکنین اختیار دارند پارکینگ سندی خود را به سایر ساکنین با هماهنگی هیئت مدیره و با انتقال برچسب یا مجوز تردد اجاره دهند. بدیهی است در صورت اجاره پارکینگ سندی به سایر ساکنین، موجر دیگر مجوز ورود خودرو به شهرک را ندارد.
تردد لحظه ای وسیله های نقلیه خدماتی نظیر تاکسی های اینترنتی و پیک موتوری و... به جهت آسایش ساکنین بلامانع است. خودروهای خدماتی حق توقف بیش از نیم ساعت و پارک نمودن خودرو را ندارند.
در صورت نیاز به رزرو فضای پارک جهت اسباب کشی یا بازسازی، می بایست حداقل از یک روز قبل با هییت مدیره هماهنگ گردد. هییت مدیره حداکثر مجاز به رزرو فضای پارک برای 12 ساعت می باشد.
مطابق با مصوبه مجمع فوق العاده ، در صورت عدم رعایت قوانین فوق در مرحله اول اخطار شفاهی ، در مرحله دوم اخطار کتبی و در صورت تکرار هیئت مدیره اجازه ممانعت از استفاده از فضای مشاع (عدم اجازه ورود خودرو برای ساکنین فاقد پارکینگ سندی و عدم اجازه ورود خودرو دوم برای ساکنین دارای پارکینگ سندی) به مدت یک هفته را داراست.
فصل ششم - انتقال عین یا قسمتی از ملک اختصاصی به اشخاص ثالث
ماده ۶۰ - حقوق هر مالک در قسمت‌های اختصاصی و مشاع غیرقابل تفکیک بوده و انتقال هر واحد ساختمان اختصاصی به منزله انتقال کلیه حقوق انتقال‌دهنده در قسمت‌های مشترک و اختصاصی و اندوخته نوسازی تلقی میشود.
تبصره ۳۱ - انتقال دهنده مکلف است هنگام انتقال ملک خود با هیئت مدیره مجتمع تسویه حساب نماید در غیر این صورت انتقال گیرنده برابر ماده خیارات حق دعوای حقوقی خواهد داشت و به هر حال بدهی بر ذمه آپارتمان مورد انتقال خواهد بود.
ماده ۶۱- مالکین متعهدند که در وقت انتقال ملک خود (به طور اجاره یا رهن منتقل‌علیه را به رعایت مقررات و مواد این اساسنامه ملزم نموده و نسخه‌ای از این اساسنامه را به امضای شخص مذکور رسانیده و به دفتر هیئت مدیره تسلیم نمایند تا در پرونده آپارتمان نگهداری گردد.
فصل هفتم - مواد متفرقه
ماده ۶۲- چنانچه موضوع و یا مواردی در این اساسنامه تصریح نشده باشد تابع قانون تملک آپارتمان‌ها و مقررات حاکم بر کشور خواهد بود.
تبصره ۳۲ - هرگونه تناقض و یا نارسایی احتمالی در مواد و یا تبصره‌های این اساسنامه که بعد از تصویب مجمع عمومی مشهود گردد در جلسه مشترک هیئت مدیره و بازرسان و شورای نمایندگان بلوک‌ها بررسی و اصلاح و سپس به مورد اجرا گذاشته خواهد شد. هیئت مدیره موظف است در اولین جلسه مجمع عمومی عادی یا فوق‌العاده آرا مطرح و به تصویب برساند.